家屋の耐用年数で価値が決まるけれど | 不動産購入売却物語

家屋の耐用年数で価値が決まるけれど



 

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家屋の耐用年数で価値が決まるけれど

不動産売買での建物の価値についてです。古家につく売買価格です。

 

まだまだ住むことができて使えるのに、不動産の売買では、土地の上に立っている家屋の価値はほとんど無いに等しくされることが多いのです。

 

不動産購入売却物語kin48.net管理人フドウ夫婦が売りに出した古家付きの土地は、家屋は「価値ゼロ」と評価されました。

 

築40年ですから致し方ありません。

 

建築物の材料や構造で、新築で建てられてから、どれだけの年数がたっているかで、建物の価値はある程度計算されて価値が決められていきます。

 

木造家屋の場合は、築25年でゼロになります。

 

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それでも、住宅としては、修理やメンテナンスをしていれば25年くらいなら住むには問題ない状態にはできます。

 

それぞれの家によって外観や内装、水回りの傷み具合なんかも違いがあり、一概に築何年でどれだけの価値が残っているなどと決めること自体に無理があるような気もします。

 

しかし、円滑な不動産取引のためには、ある程度の決めごとや習慣があるということです。

 

家屋の価値を決める耐用年数

 

家屋の耐用年数は、どのように決められているのでしょうか?

 

土地や家屋といった不動産物件には、全く同じもがありません。

 

電化製品のような同じものが、たくさん並んでいる商品とは違う性質のものです。

 

そんな不動産物件の価値を決めるのに、一軒一軒の価値を調査して専門家が決めていくというのも限界があります。

 

その中で、売買される不動産物件の客観的な価値を決めていくには、一定の基準が必要になります。

 

そこで、ある程度の目安として、建物の価値は、その寿命となる耐用年数と新築で建てられた時からの経過した年数、同じ建物を今現在建てるといくらかかるかの金額などを計算式に入れて建物の価値を決めていきます。

 

  • 建物の平均的な寿命のことを「耐用年数」といいます。
  • 新築したときからの年数を「経過年数」といいます。
  • 新しく同じ建物を現在立て直すといくらかかるかを「再調達価格」といいます。

 

 

建築物件の価値を計算する式

 

{(耐用年数-経過年数)÷耐用年数}×再調達価格=建物の価値

 

 

種類別に建築物の耐用年数がおおよそ決められています。木造住宅は25年、鉄骨建築は35年、鉄筋コンクリートの建物は45年となっています。

 

この場合だと、築40年の木造住宅の場合は、耐用年数の25年をとっくに過ぎていますから、計算式に当てはめてもマイナスになります。この場合は、価値ゼロになると言うことです。

 

木造住宅では、綺麗に修繕して、まだまだ住み続けることのできる建物でも築25年が過ぎれば、不動産業界的には価値がゼロで取引されると言うことですね。

 

建物としての使用価値不動産取引での流通の価値の考え方が違うと言うことですね。

 

しかし、これも一般論であり、古い住宅でも、古すぎてかえって価値のある古民家とか、歴史的な何かの付加価値があるとか、昭和レトロに改装してあるとかがあれば、これも違った話になるのでしょうね。

 

不動産業界で決められた一定の基準だけではなく、売りたい人と、買いたい人がうまくマッチングさえすれば、土地や建物も高くなったり安くなったりといったことになります。

 

需要と供給ですね。

 

(不動産購入売却物語kin48.net管理人フドウ・キンヤ)

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